Ипотека, особенно для молодой семьи, на сегодняшний день в Российской Федерации является одним из наиболее востребованных банковских продуктов.
Подтверждением чему является резкий рост объема выданных ипотечных кредитов нашими ведущими кредитными организациями в 1 квартале 2014 года, когда Сбербанк и ВТБ-24 увеличили объем ипотечных кредитов соответственно на 80 и 63,3%.
Для большинства молодых семей в РФ ипотека является чуть ли не единственным способом, который может им позволить улучшить свои жилищные условия.
Ипотечный кредит — это очень серьезное финансовое решение на многие года для заемщика, и оформляя данный вид кредита клиент должен подойти к этому очень ответственно. На что нужно обратить особое внимание при оформлении ипотечного кредита постараемся описать в данной статье.
Ваша платежеспособность.
Когда кредитная организация начинает рассматривать поданную вами заявку на ипотечное кредитование, то она начинает учитывать целый ряд важных факторов: в первую очередь ваш доход, сферу вашей деятельности, возраст, кредитную историю и какую вам придется нести финансовую нагрузку. Для большинства банков, с учетом недавнего повышения ЦБ ключевой ставки до 7,5% Ваш ежемесячный платеж по взятому кредиту в идеале должен составлять не более 45-50% совокупного дохода Вашей семьи.
Подробнее о том как банк рассчитывает платежеспособность клиента описано тут.
Вам при определении комфортной суммы ежемесячного платежа необходимо тщательно просчитать и учесть основные расходы Вашей семьи:
- прожиточный минимум семьи на месяц;
- обязательства перед третьими лицами (например, алименты);
- обязательства перед другими кредитными организациями (погашение кредитов, займов).
В идеале Вам неплохо бы было составить свой семейный бюджет, в котором вы бы расписали все ваши ежемесячные платежи, которые необходимо совершать, с учетом доходов членов Вашей семьи, дат их получения. И стараться ежемесячно следовать этому плану. Это поможет Вам контролировать ваши денежные потоки и станет залогом Вашей финансовой дисциплины и соответственно стабильности в Вашей семье. Прежде чем подписывать договор ипотечного кредитования Вы должны определить, в какой конкретно день месяца Вам будет наиболее удобно вносить ежемесячные платежи по взятому Вами ипотечному кредиту. Большинство банков РФ предоставляет своим клиентам возможность самостоятельного выбора даты внесения ежемесячного платежа.
Проценты по ипотеке.
Для клиента часто решающим фактором при выборе ипотечного кредита является процентная ставка банка. Обычно в кредитных организациях проценты по ипотеке зависят от размера первоначального взноса заемщика и срока на который берется кредит. При этом заемщику необходимо учитывать, что по данной ипотечной программе возможны надбавки к базовой ставке. Так в банке, возможны надбавки в случае выбора заемщиком условий кредитования без страхования/ со страхованием не в полном объеме в течении всего срока кредитования. При этом в РФ каждый банк самостоятельно определяет подход к изменению условий кредитования в случае отказа клиента от страхования или от пролонгации договора страхования. Ставка может увеличиваться на разные величины в зависимости от того, от страхования какого риска отказывается заемщик.
А может быть установлен банком единый уровень повышения процентной ставки при отказе клиента от страхования одного или всех рисков.
Страхование.
В зависимости от юридической чистоты и качественных параметров приобретаемого по ипотеке объекта недвижимости, а также в зависимости от возраста, пола и состояния здоровья самого заемщика, стоимость комплексного ипотечного страхования рассчитывается индивидуально.
Наступившее событие может быть признано страховым случаем только после рассмотрения поданного заемщиком предусмотренных страхованием пакета документов. Это делается в соответствии с правилами проведения проверки обстоятельств события страховой компанией. При этом страховая компания может отказать в выплате страхового возмещения заемщику по результатам проведенной проверки. В случае несогласия заемщика с решением страховой компании он может данное решение оспорить в соответствии с действующим в РФ законодательством. В том случае если заемщик беря ипотечный кредит желает дополнительно застраховать какие-либо риски, ему самому необходимо обратиться в страховую компанию для расчета страховой премии и заключения договора страхования. В этом случае размер выплаты определяется уже договором страхования.
Первичное жилье.
Главный риск для заемщика взявшего ипотечный кредит для покупки жилья в новостройке — это риск незавершения, со стороны строительной кампании, строительства или сдача дома в полную эксплуатацию с большой задержкой по срокам сдачи. Минимизировать подобные риску помогут заемщику большая внимательность и скрупулезный подход при выборе застройщика своей квартиры взятой по ипотеке. Заемщик должен тщательно проанализировать историю строительной компании и ее репутацию на рынке, а также состояние дел, в котором находятся его строительные проекты на момент получения ипотечного кредита в банке. Неплохо будет почитать и отзывы на тематические темы в интернете. Заемщик должен иметь в виду, что застройщики, реализующие свои строительные объекты в рамках ФЗ-214, будут для него более надежны, поскольку интересы дольщика в данном случае регулируются и защищаются государством.
При покупке квартиры в новостройке, как правило, у заемщика возникает еще один риск-изменение стоимости квартиры к моменту ее сдачи заемщику в сторону увеличения ее стоимости.
Если квартира в новостройке приобретается с помощью ипотечного кредита, то риск недобросовестности застройщика снижается, ввиду того, что банки предпочитают работать с надежными участниками рынка недвижимости.
Вторичное жилье.
Приобретая во вторичном жилье квартиру заемщик должен знать, что приобретаемая им квартира должна соответствовать требованиям банка.
Для кредитной организации приобретаемая по ипотеке квартира будет выступать в качестве залога ипотечного кредита. При этом заемщик для принятия решения банком о возможности оформления ипотеки должен предоставить в банк определенный перечень документов, которые специалистами банка анализируются на основании внутренней методики. Каждая кредитная организация определяет свои требования и свой перечень документов который ей необходим для положительного решения вопроса на выделение ипотечного кредита. В частности, в кредитной организации анализируют документы, в которых могут выявится факты появления наследников. Банки при оформление ипотечного кредита особое внимание уделяют тем квартирам приватизация которых была проведена до 1998года, когда в РФ еще не был введен Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поэтому определение круга наследников. Которые на момент продажи квартиры, не воспользовались своими правами — очень долговременный и трудоемкий для банка процесс. Исходя из вышеуказанного банк вынужден принимать существующий риск необеспеченности кредита при условии оформления заемщиком договора комплексного ипотечного страхования, включающего в себя страхование риска утраты права собственности.
На практике часто встречаются ситуации, когда недвижимое имущество находится в залоге у третьих лиц, как физических так и юридических. Обо всех этих случаях при принятии решения банк информирует заемщика. Указывая ему на все возможные риски, связанные с данной информацией, и предупреждает заемщика о возможных для него негативных последствиях при приобретении такой недвижимости.
Санкции банка за просроченные платежи.
При нарушении заемщиком взявшим ипотечный кредит обязательств по уплате ежемесячного платежа своевременно и в полном объеме каждый банк начисляет такому заемщику пени и неустойки.
Каждая коммерческая организация самостоятельно выбирает, будет ли это фиксированная сумма за факт допущенной просрочки или же это будет штраф, который обычно исчисляется в процентах от суммы образовавшейся просрочки. Заемщики должны знать, что штрафы и пени за просрочку банки используют не для того, чтобы побольше заработать на выданном ипотечном кредите, а для того чтобы приучить заемщика уметь отвечать по своим обязательствам в срок и в установленном размере. Заемщик должен иметь в виду, что сегодня кредитные организации начали больше в своей работе уделять внимания кредитным историям своих заемщиков, которые хранятся в Бюро кредитных историй (БКИ). При этом часто положительная кредитная история при взятии ипотеки является весомым фактором при принятии банком положительного решения по выдаче ипотечного кредита.
Что дает заемщику досрочное погашение взятого кредита.
Досрочно гасить взятый ипотечный кредит заемщику выгодно. Мы рекомендуем заемщику прежде чем приступить к досрочному погашении взятого им ипотечного кредита, отложить два-три платежа. Это позволит Вам в случае возникновения у Вас непредвиденных семейных обстоятельств при необходимости пропустить несколько платежей. В качестве примера можно рассмотреть какую вы получите экономию в случае осуществления досрочного погашения при сумме взятого ипотечного кредита в 1,5 млн. рублей и сроке кредитования 180 месяцев. Если вы будете ежемесячно осуществлять досрочное погашение кредита в размере 10тыс. руб. то взятый вами ипотечный кредит вы сумеете погасить за 76 месяцев, при этом вы получите экономию на уплаченных процентах в размере 60% от первоначальной суммы переплаты банку. Часто банки предлагают заемщику либо сократить срок кредитования, либо уменьшить ежемесячный платеж.
В этих условиях с точки зрения экономии ваших финансов, сокращение срока вам будет выгоднее т.к. при досрочном погашении основного долга и сокращении срока размер начисленных процентов уменьшается, а доля основного долга в платеже увеличивается.